Những Điểm Chính Của Bài Viết
- 5 luật nhà ở nền tảng tại Mỹ: Từ Đạo luật Nhà ở Quốc gia đến RESPA, các quy định này đặt nền móng cho thị trường bất động sản và quyền lợi người mua nhà.
- Luật nhà ở giúp bảo vệ người vay: Các quy tắc như TRID đảm bảo bạn được minh bạch về chi phí, lãi suất và các điều khoản vay – giảm rủi ro và tránh “bẫy” tài chính.
- Hiểu luật để bảo vệ tài sản: Nắm rõ luật nhà ở mới nhất và các quy định liên quan giúp bạn chủ động hơn trong mua bán nhà và bảo vệ bảo hiểm tài sản.
Đọc thêm: Luật Thuê Nhà Ở Mỹ: Dành Cho Chủ Nhà
5 Đạo Luật Nhà Ở Mỹ Bạn Cần Phải Biết
Tại Hoa Kỳ, có rất nhiều luật liên bang liên quan đến nhà ở, nhưng dưới đây là 5 đạo luật được xem là nền tảng và có ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường địa ốc, người vay mua nhà và người thuê nhà, kể cả đến thời điểm hiện tại.
- Đạo luật Nhà ở Quốc gia năm 1934 (National Housing Act)
Đây là một trong những đạo luật nền tảng định hình thị trường địa ốc dân dụng tại Mỹ. Được ban hành vào thời kỳ Đại Suy Thoái, mục tiêu chính của đạo luật là vực dậy nền kinh tế thông qua việc hỗ trợ người dân mua nhà và thúc đẩy ngành xây dựng.
Điểm đáng chú ý nhất của đạo luật này là việc thành lập Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA - Federal Housing Administration). Cơ quan này đưa ra chương trình bảo hiểm khoản vay thế chấp (mortgage insurance) do chính phủ liên bang bảo lãnh.
Nhờ có FHA:
- Các ngân hàng và tổ chức tài chính giảm được rủi ro, từ đó sẵn sàng cho vay hơn.
- Người mua nhà – đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp hoặc chưa đủ điều kiện vay truyền thống – có cơ hội tiếp cận các khoản vay với điều kiện dễ hơn, chẳng hạn như trả trước thấp và yêu cầu điểm tín dụng linh hoạt.
Cho đến nay, FHA Loan vẫn là một lựa chọn phổ biến cho người mua nhà lần đầu tại Mỹ. Chương trình này hỗ trợ cả mua nhà đơn lẻ (single-family homes) lẫn nhà ở nhiều gia đình (multi-family housing), giúp hàng triệu người Mỹ hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà.
Đọc thêm: Mua Nhà Lần Đầu Ở Mỹ: Các Chương Trình Loan Dành Cho Bạn
- Đạo luật Nhà ở năm 1937 (Wagner-Steagall Act)
Đạo luật này được ban hành với mục tiêu giải quyết tình trạng thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Mỹ, đặc biệt sau cuộc Đại Suy Thoái.
Điểm nổi bật nhất của đạo luật là thành lập Cơ quan Nhà ở Hoa Kỳ (USHA - United States Housing Authority), cơ quan có nhiệm vụ cung cấp khoản vay liên bang (federal loans) cho các chính quyền tiểu bang và địa phương. Các khoản vay này được dùng để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (low-income housing) ở cả thành phố lớn và vùng nông thôn.
Đến năm 1965, USHA được sáp nhập vào Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD - Department of Housing and Urban Development), cơ quan hiện vẫn đang điều phối nhiều chương trình hỗ trợ thuê nhà và xây dựng nhà ở giá rẻ trên toàn nước Mỹ.
Chính sách từ đạo luật này vẫn có ảnh hưởng đến ngày nay, đặc biệt là trong việc triển khai các chương trình Section 8 – trợ cấp tiền thuê nhà cho các gia đình thu nhập thấp.
Đọc thêm: Mua Nhà Ở Mỹ: Những Gì Bạn Cần Biết
- Đạo luật Nhà ở Công bằng năm 1968 (Fair Housing Act)
Đạo luật này là một phần quan trọng của Đạo luật Dân quyền năm 1968, được ban hành nhằm chấm dứt tình trạng phân biệt đối xử trong nhà ở tại Mỹ. Theo luật này, chủ nhà, công ty địa ốc, ngân hàng cho vay, hay thậm chí chính quyền địa phương đều không được phép từ chối bán, cho thuê, hoặc cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ vì lý do:
- Chủng tộc hoặc màu da
- Tôn giáo
- Giới tính
- Quốc tịch
- Tình trạng gia đình (ví dụ: có con nhỏ)
- Khuyết tật
Nếu một người cảm thấy mình bị đối xử không công bằng khi mua hay thuê nhà, họ có thể gửi đơn khiếu nại lên Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) hoặc trực tiếp khởi kiện tại tòa án liên bang hoặc tiểu bang.
Bộ Tư pháp Hoa Kỳ cũng có quyền khởi kiện nếu phát hiện có một "mô hình phân biệt đối xử" ảnh hưởng đến nhiều người hoặc một cộng đồng lớn.
Tuy đây là một luật nhà ở mang tính bước ngoặt, nhưng thực tế cho thấy việc phân biệt chủng tộc trong nhà ở vẫn tồn tại, và phần lớn các vụ kiện theo luật này vẫn liên quan đến vấn đề sắc tộc.
Đọc thêm: Điều Kiện Mua Nhà Ở Mỹ: Cho Người Nước Ngoài vs Công Dân Hoa Kỳ
- Đạo luật về Thủ tục Giải quyết Địa Ốc năm 1974 (RESPA)
RESPA là một đạo luật liên bang được ban hành năm 1974 nhằm bảo vệ người mua nhà và ngăn chặn các hành vi trục lợi trong quy trình mua bán địa ốc – đặc biệt là giai đoạn làm hồ sơ vay thế chấp (mortgage).
Cụ thể, luật này yêu cầu:
- Ngân hàng, công ty môi giới thế chấp, và các bên cung cấp dịch vụ vay phải minh bạch chi phí. Họ buộc phải đưa ra bản kê khai rõ ràng về tất cả các khoản chi phí liên quan đến việc mua hoặc vay nhà (closing cost).
- Cấm các khoản “hoa hồng ngầm” hoặc phí giới thiệu giữa các bên trong giao dịch địa ốc.
- Giới hạn số tiền ký quỹ (escrow) mà bên cho vay được phép yêu cầu, tránh tình trạng ép người vay để dành quá nhiều tiền vào tài khoản bảo đảm.
Từ năm 2011, RESPA được quản lý bởi Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) thông qua Đạo luật Cải cách Phố Wall Dodd-Frank.
CFPB cũng áp dụng bộ quy tắc TRID (TILA-RESPA Integrated Disclosure), hay còn gọi là quy tắc "biết trước khi bạn nợ". Các quy tắc TRID yêu cầu bên cho vay phải:
- Cung cấp đầy đủ thông tin về khoản vay (lãi suất, chi phí, thời gian đáo hạn...)
- Thông báo đúng thời điểm và không được tùy tiện thay đổi phí vào phút chót.
Từ năm 2015 trở đi, tất cả các tổ chức cho vay thế chấp tại Mỹ đều bắt buộc phải tuân theo các quy định này để đảm bảo quyền lợi người vay.
Bạn đang chuẩn bị vay mua nhà? Evan sẽ giúp bạn vay đúng – mua có lời.
- Kết nối 200+ đối tác vay uy tín
- Phân tích thị trường, xử lý hồ sơ chiến lược
- Đảm bảo minh bạch, đúng luật RESPA & TRID
- Hỗ trợ lên đến 48 tiểu bang
Gọi 408-689-6282 để được Evan tư vấn trực tiếp nhé!
- Đạo luật Phục hồi và Tái đầu tư của Hoa Kỳ năm 2009 (American Recovery and Reinvestment Act of 2009)
Sau cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng năm 2008, khi hàng triệu người Mỹ mất nhà vì nợ thế chấp (mortgage) không trả nổi, chính phủ Hoa Kỳ đã tung ra một gói kích thích kinh tế hơn 800 tỷ USD để phục hồi nền kinh tế.
Trong số đó, khoảng 14 tỷ USD được dành riêng cho lĩnh vực nhà ở, nhằm hỗ trợ người dân và cải thiện hệ thống nhà ở công cộng trên toàn quốc. Cụ thể:
- 4 tỷ USD được phân bổ cho Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) để sửa chữa và nâng cấp các community houses đã xuống cấp.
- 2 tỷ USD được dùng để trợ cấp tiền thuê nhà theo chương trình Mục 8 (Section 8) – một chương trình quan trọng giúp các gia đình thu nhập thấp thuê được nhà.
- 1,5 tỷ USD còn lại dùng để hỗ trợ các nỗ lực chống lại tình trạng vô gia cư – giúp người không có nơi ở tạm thời có thể tiếp cận chỗ ở ổn định.
Đây là một trong những luật nhà ở quan trọng nhất sau khủng hoảng, thể hiện rõ vai trò của chính phủ liên bang trong việc ổn định thị trường bất động sản và hỗ trợ các nhóm dân cư dễ bị tổn thương.
Đọc thêm: Thuê Nhà Ở Mỹ: Giá Thuê, Luật Cho Thuê, Trang Web Thuê Nhà Ở Mỹ
Quyền Lợi Của Người Mua Nhà
Khi mua nhà ở Mỹ, bạn có một số quyền lợi pháp lý quan trọng để bảo vệ bản thân trong suốt quá trình giao dịch. Việc hiểu rõ những quyền này sẽ giúp bạn tránh bị ép buộc, bị lừa hoặc đưa ra những quyết định sai lầm.
Dưới đây là các quyền lợi chính bạn nên biết:
- Được tự chọn bên kiểm tra nhà độc lập (home inspector) để đánh giá tình trạng nhà trước khi quyết định mua.
- Được chọn công ty kiểm tra quyền sở hữu nhà (title company) theo ý mình, không nhất thiết phải dùng bên do người bán hoặc môi giới giới thiệu.
- Được xem xét toàn bộ giấy tờ, hợp đồng trước khi ký kết. Bạn có quyền yêu cầu làm rõ hoặc hỏi luật sư/đại diện của bạn bất kỳ điều gì chưa hiểu.
- Được rút khỏi giao dịch nếu các điều kiện trong hợp đồng không được đáp ứng, ví dụ như nhà không qua kiểm tra kỹ thuật, tài chính không được duyệt, hoặc phát hiện vấn đề pháp lý với căn nhà.
Ngoài ra, để xác định khả năng mua nhà hợp lý, bạn nên tham khảo một số nguyên tắc như:
- Quy tắc 5X: Giá nhà không nên vượt quá 5 lần thu nhập hằng năm của hộ gia đình.
- Quy tắc 28%: Chi phí nhà ở hằng tháng (bao gồm thế chấp, thuế và bảo hiểm) không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hằng tháng.
Việc nắm rõ quyền lợi người mua nhà ở Mỹ không chỉ giúp bạn tự tin hơn khi giao dịch, mà còn tránh được các rủi ro pháp lý hoặc tài chính trong quá trình sở hữu tài sản lớn như bất động sản.
Đọc thêm: Giá Nhà Ở Mỹ: Tăng Hay Giảm Trong Năm 2025?
2 Quy Tắc Về Tài Chính Cơ Bản Khi Mua Nhà
- Quy Tắc 28/36
Khi chuẩn bị mua nhà ở Mỹ, bạn sẽ thường nghe đến quy tắc 28/36 – một trong những nguyên tắc tài chính quan trọng giúp xác định khả năng chi trả cho một căn nhà mà vẫn giữ được sự ổn định tài chính.
Quy tắc này gợi ý:
- Không nên dùng quá 28% tổng thu nhập hàng tháng (gross income) để chi trả cho chi phí nhà ở, bao gồm tiền trả góp mortgage (thế chấp), thuế bất động sản (property tax), và bảo hiểm chủ nhà (homeowner insurance).
- Tổng chi phí nợ hàng tháng không vượt quá 36% thu nhập: tức là ngoài chi phí nhà ở, các khoản nợ khác như thẻ tín dụng, vay mua xe, hoặc nợ sinh viên cũng phải nằm trong con số này.
Ví dụ:
Nếu bạn kiếm $5,000 mỗi tháng:
- 28% của $5,000 = $1,400 → nên là giới hạn tối đa cho chi phí nhà ở.
- 36% của $5,000 = $1,800 → là tổng nợ bạn nên gánh mỗi tháng, bao gồm mortgage và các khoản nợ khác.
Vậy tại sao bạn nên áp dụng quy tắc này?
- Giúp bạn tránh mua nhà vượt quá khả năng chi trả
- Giữ tài chính cân bằng – không bị áp lực trả nợ quá lớn
- Tăng cơ hội được ngân hàng phê duyệt hồ sơ vay
Nắm được quy tắc 28/36 sẽ giúp bạn tự tin hơn trong quá trình lập kế hoạch tài chính và mua nhà ở Mỹ – đặc biệt nếu bạn đang tìm hiểu các luật nhà ở mới nhất hiện nay để chuẩn bị cho bước đi lớn này.
- Tính Chi Phí Down Payment
Khi mua nhà ở Mỹ, việc chuẩn bị một khoản tiền trả trước (gọi là down payment) là bước quan trọng đầu tiên. Đây là số tiền bạn đóng ngay lúc mua nhà, còn phần còn lại sẽ vay ngân hàng thông qua hình thức mortgage (vay thế chấp).
Thông thường, down payment có thể từ 3.5% đến 20% giá trị căn nhà. Nếu bạn trả càng nhiều, thì:
- Số tiền vay sẽ ít hơn, từ đó giảm được tiền góp hàng tháng
- Tránh được phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (Private Mortgage Insurance – PMI), vốn bắt buộc nếu bạn trả trước dưới 20%
Một số mẹo giúp bạn chuẩn bị khoản down payment hiệu quả:
- Bắt đầu tiết kiệm càng sớm càng tốt: Dành ra một khoản nhỏ mỗi tháng, để tiền có thời gian sinh lời qua lãi suất hoặc đầu tư an toàn.
- Đặt mục tiêu cụ thể: Ví dụ, bạn muốn mua nhà $400,000 và đặt mục tiêu tiết kiệm $40,000 cho 10% down payment.
- Tự động chuyển khoản tiết kiệm: Thiết lập chuyển tiền định kỳ từ tài khoản chi tiêu sang tài khoản tiết kiệm để bảo đảm tính kỷ luật.
- Tận dụng chương trình hỗ trợ người mua lần đầu: Một số chương trình của liên bang và tiểu bang có thể hỗ trợ bạn một phần hoặc toàn bộ khoản down payment.
- Xem xét hỗ trợ từ gia đình hoặc trợ cấp: Một số người dùng quà tặng tài chính từ người thân hoặc chương trình hỗ trợ cộng đồng.
Chuẩn bị tốt khoản down payment sẽ giúp bạn dễ dàng được ngân hàng duyệt hồ sơ, giảm gánh nặng trả nợ mỗi tháng, và tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu nhà riêng tại Mỹ.
Theo dõi Facebook của Evan Coaching để được liên tục cập nhập nội dung & tips hay, thực tế từ Coach Evan về tài chính và địa ốc dành cho người Việt tại Mỹ.